TS. NGUYỄN VĂN ĐÍNH: "THỊ TRƯỜNG BĐS NĂM 2026 SẼ TĂNG TRƯỞNG THỰC CHẤT VÀ BỀN VỮNG HƠN"

Bất động sản 2025: Nguồn cung "bùng nổ"

Tại Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và Gặp mặt hội viên thường niên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam năm 2026 diễn ra sáng 12/3, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã trình bày báo cáo về tình hình thị trường bất động sản năm 2025 và dự báo toàn cảnh thị trường trong năm 2026.

Theo đó, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, trong năm vừa qua nguồn cung đã thực sự "bùng nổ" với hàng trăm dự án mở bán đồng loạt trên toàn quốc, bao gồm các siêu dự án quy mô chưa từng có mới được phê duyệt, cùng hàng trăm dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái triển khai.

Tính chung cả năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng hơn 150.000 sản phẩm chào bán, tăng hơn 80% so với năm 2024. Trong đó, có gần 130.000 sản phẩm chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 và là kết quả ghi nhận cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025.

Đáng chú ý, dù lượng tồn kho tăng nhanh nhưng điều này lại mang ý nghĩa tích cực, bởi đây chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã được mở bán.

Đi sâu vào cấu trúc thị trường, cơ cấu nguồn cung năm 2025 ghi nhận sự phân bổ khá đồng đều ở các phân khúc và loại hình bất động sản. Cụ thể, sản phẩm thấp tầng và đất nền chiếm tỷ trọng khoảng 38%, tương đương 47.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần năm 2024. Căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng áp đảo 62%, tương đương hơn 80.000 sản phẩm, gấp 2 lần năm trước. 

Trong nhóm căn hộ chung cư, các sản phẩm có giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm 67%, giảm nhẹ 4 điểm phần trăm so với năm 2024 nhờ sự xuất hiện của nguồn cung mới giá phù hợp hơn tại Bình Dương cũ. Phân khúc cao cấp chiếm 29%, giảm 20 điểm phần trăm; trong khi phân khúc sang trọng và siêu sang tăng nhanh khi đạt 38%, tức tăng 16 điểm phần trăm so với năm 2024. Phân khúc trung cấp chiếm 33%, tăng 4 điểm phần trăm so với năm 2024. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM cũ, khoảng 85% nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Xét về lực cầu, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, dù nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo nhưng đang bị hạn chế đáng kể bởi khả năng chi trả, khiến động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. 

Nhu cầu đầu tư bất động sản tăng mạnh trong năm 2025 nhờ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, nguồn cung cải thiện rõ nét cùng các chính sách ưu đãi bán hàng và giãn tiến độ thanh toán. Bên cạnh đó, niềm tin của nhà đầu tư được củng cố khi hạ tầng giao thông được đẩy mạnh phát triển và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện. Xu hướng đầu tư chủ đạo là dòng tiền tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá "kỳ vọng".

Tuy nhiên, từ quý IV/2025, khi lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, nhu cầu đầu tư đã chững lại cục bộ tại một số khu vực tăng nóng, song chưa ghi nhận sự suy giảm của cầu đầu tư dài hạn. 

Đối với nhu cầu mua để ở, lực cầu vẫn duy trì ở mức cao nhờ quá trình tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và sự mở rộng mạnh mẽ của tầng lớp trung, thượng lưu. Dù vậy, sức mua thực tế bị ảnh hưởng bởi mặt bằng giá tăng cao, khiến nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, giảm động lực sở hữu nhà do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bị kéo giãn, tạo ra khoảng chênh giữa kỳ vọng của người bán và hành vi của người mua.

Về tình hình giao dịch, tính chung năm 2025, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương khoảng 88.000 giao dịch thành công, trong đó đóng góp chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ chung cư với hơn 65%. Đây là tỷ lệ hấp thụ khá cao trong bối cảnh nền kinh tế còn đối mặt với nhiều thách thức. 

Trong 3 quý đầu năm 2025, các dự án mở bán mới dù có mức giá cao nhưng vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí "cháy hàng" ngay trong ngày đầu mở bán. Tuy nhiên sang quý IV, tỷ lệ hấp thụ dù vẫn tích cực nhưng có dấu hiệu giảm nhẹ so với cùng kỳ do nguồn cung tăng mạnh vào cuối năm và tâm lý nhà đầu tư chuyển sang trạng thái thận trọng, chọn lọc hơn. 

"Thực tế cho thấy các dự án có chất lượng tốt, vị trí gắn với hạ tầng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín tiếp tục được săn đón, trong khi những dự án định giá quá cao hoặc chiến lược không phù hợp phải đối mặt với tình trạng giao dịch chậm", TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Cuối cùng, về biến động giá cả, chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (quý I/2019).

Tại Hà Nội, giá bán trung bình tăng 5% theo quý và tăng 111% so với năm 2019, chủ yếu do tác động từ các dự án mới tại khu vực trung tâm. Gần đây, đà tăng đã chậm lại do tâm lý quan sát và sự xuất hiện của các giao dịch cắt lỗ. 

Tại TP.HCM mới sau khi sáp nhập, thị trường căn hộ trở nên sôi động hơn, đặc biệt giá tăng mạnh tại Thủ Đức và các khu vực trung tâm mở rộng. Tương tự tại Đà Nẵng, hiệu ứng từ việc sáp nhập Đà Nẵng và Quảng Nam cũng đẩy giá một số dự án tăng nhẹ 4% theo quý, ghi nhận mức tăng tổng cộng 68% so với kỳ gốc năm 2019.

Bất động sản 2026: Kỳ vọng tăng trưởng đi vào thực chất và bền vững hơn

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, nguồn cung có xu hướng sẽ tiếp tục tăng và ước tính đạt khoảng 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch. 

Trong bức tranh tổng thể đó, miền Bắc dự kiến đóng góp khoảng 60.000 sản phẩm với trọng điểm là Hà Nội và Hưng Yên chiếm khoảng 40.000 sản phẩm, trong khi khu vực TP.HCM ước tính đạt 55.000 sản phẩm và miền Tây đạt khoảng 11.000 sản phẩm. Đáng chú ý, tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam sẽ tăng trưởng rõ rệt khi các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch.

Song hành cùng nguồn cung, nhu cầu nhà ở trong năm 2026 vẫn sẽ duy trì ở mức cao, trong đó cầu đầu tư tiếp tục gia tăng trong bối cảnh thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và hạ tầng giao thông được đẩy mạnh phát triển. Do mặt bằng giá tại các khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng, cũng như tỷ suất sinh lời thấp, các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đổ về khu vực vùng ven. 

Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ đối mặt với thực tế là một số khu vực vùng ven có thể xuất hiện hiện tượng "kẹt" thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai các tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực. 

"Năm 2026, lượng giao dịch được kỳ vọng tăng tỷ lệ thuận với nguồn cung nhưng mang tính chọn lọc cao hơn, dòng tiền tập trung ưu tiên vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng tiêu chuẩn bền vững và nằm dọc các tuyến đường vành đai hay hạ tầng giao thông công cộng", Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ.

Hiện nay, đánh giá bối cảnh chiến sự quốc tế và vấn đề lãi suất tăng đang có những ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Đính vẫn tin tưởng thị trường sẽ hướng đến xu hướng phát triển bền vững và các yếu tố đầu cơ dần suy giảm.

Cụ thể hơn, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản. Bên cạnh đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Đặc biệt, phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ, hướng tới mục tiêu hoàn thành 100.000 căn trong năm 2026 với sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư lớn.

Về phương diện giá bán, mức giá trên thị trường sơ cấp dự báo sẽ tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, cùng với việc nhiều dự án tái triển khai sau khi được gỡ vướng pháp lý có chi phí vốn tăng cao. Dù vậy, tốc độ tăng sẽ chậm lại nhờ sự cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư. 

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, nguồn cung gia tăng sau giai đoạn tăng "nóng" sẽ tạo áp lực khiến giá bán bắt đầu chững lại.

Dẫu vậy, xu hướng tăng vẫn tiếp diễn tại các dự án có mức giá phù hợp, kết nối thuận tiện theo mô hình TOD và đã hình thành hệ thống tiện ích đủ sức thu hút người dân về ở. Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận sự trỗi dậy về giá tại một số khu vực vùng trũng khi có sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô với hạ tầng bứt phá.

"Tổng kết lại, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn năm 2025, dù có thể phân hóa mạnh hơn nhưng sẽ đi vào thực chất và bền vững hơn", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh./.