THỊ TRƯỜNG BDS 2026: HƯỚNG TỚI HỒI PHỤC BỀN VỮNG VÀ CƠ HỘI KHAI THÁC CÁC KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN MỚI

Thị trường bất động sản phục hồi, cơ hội - thách thức vẫn song hành

Phát biểu tại hội nghị, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam năm vừa qua đã bước qua giai đoạn trầm lắng và đang dần phục hồi, giao dịch nhộn nhịp hơn, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và tăng trưởng cao.

Ông Lực cho hay, năm 2025, GDP Việt Nam đạt khoảng 8,02%; và năm 2026 dự báo 9 - 10%, tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng 10% giai đoạn 2026 - 2030, hướng tới bước vào “kỷ nguyên mới”.

Cùng với đó, có nhiều yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản như lạm phát, tỷ giá và nợ xấu vẫn được kiểm soát trong ngưỡng cho phép; các chỉ tiêu tài khóa như thâm hụt ngân sách, nợ công và nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ vẫn nằm trong giới hạn Quốc hội cho phép.

Bên cạnh nền tảng kinh tế vĩ mô, ông Lực cho biết, quá trình cải cách thể chế và hoàn thiện khung khổ pháp lý cũng được xem là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường. Trong những năm gần đây, hàng loạt chính sách và quy định mới đã được ban hành nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý của thị trường bất động sản. Trong thời gian qua, thống kê có 9 quyết sách chiến lược, 99 luật và nghị quyết, 377 nghị định liên quan đến lĩnh vực đất đai, bất động sản được ban hành; cùng với cuộc “cách mạng” tinh gọn bộ máy, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, đã góp phần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn của nền kinh tế, theo ông Lực.

Ngoài ra, đầu tư công và phát triển hạ tầng đang được đẩy mạnh, trở thành động lực quan trọng cho thị trường. Năm 2025, tổng giải ngân đầu tư công ước đạt hơn 850.000 tỷ đồng. Năm 2026, kế hoạch giải ngân vượt 1 triệu tỷ đồng, tăng 17,6% so với năm 2025, đầu tư hạ tầng chiếm gần 80% tổng vốn đầu tư công.

Đáng chú ý, TS. Cấn Văn Lực nhận định, khó khăn về nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, khả năng tiếp cận vốn đang dần được cải thiện.

Bên cạnh những thuận lợi, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cũng chỉ ra một số thách thức mà các doanh nghiệp cần lưu ý để điều chỉnh trong thời gian tới.

Trước hết, báo cáo quốc tế chỉ ra rằng, giá bất động sản tại Việt Nam cao gấp đôi thu nhập của người dân, trung bình một người sẽ phải mất 30 năm mới mua được nhà.

Cùng với đó, tình trạng mất cân đối cung cầu vẫn tiếp diễn khi các sản phẩm cao cấp, hạng sang vẫn rất nhiều, trong khi rất thiếu nhà ở xã hội. Do đó, thời gian tới cần quan tâm phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Một vấn đề khác là tốc độ phát triển không đồng đều. Có doanh nghiệp phát triển tốt, lợi nhuận rất cao nhưng có doanh nghiệp rất khó khăn; nhiều doanh nghiệp đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án. Khi kinh tế phát triển tốt thì không sao, nhưng khi có những yếu tố trục trặc như lãi suất tăng cao; bất ổn quốc tế sẽ gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh.

Ngoài ra, trong lĩnh vực xây dựng vẫn tồn tại khó khăn như thiếu nguyên vật liệu, giá cao, chi phí đấu thầu cao. Thế nhưng doanh nghiệp vẫn phải bám trụ.

“Năm 2026, thị trường tăng trưởng cao hơn bình quân của cả nước, vào khoảng 10 - 15% đã là bền vững”, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Mô hình TOD là hướng đi đáng tập trung khai thác

Mặc dù thị trường bất động sản đã có những phục hồi tích cực, TS. Cấn Văn Lực cho rằng tính bền vững của thị trường vẫn cần tiếp tục được củng cố. Trong đó, cần chú trọng phát triển phân khúc nhà ở phù hợp túi tiền dành cho nhóm người có thu nhập khoảng 15 - 30 triệu đồng mỗi tháng.

“Theo nghiên cứu của chúng tôi, mức giá phù hợp cho phân khúc này có thể khoảng 1,5 - 3 tỷ đồng/căn tại các địa phương, tại Hà Nội và TP.HCM có thể dao động từ 4 - 5 tỷ đồng/căn”, TS. Cấn Văn Lực chia sẻ

Để phát triển phân khúc này, theo ông Lực cần thiết kế một chính sách tổng thể, có sự tham gia của ngân sách Trung ương, ngân sách địa phương, tín dụng ngân hàng, quỹ đầu tư và các nguồn vốn dài hạn khác. Quan trọng nhất là phải xây dựng một đề án bài bản, có lộ trình rõ ràng, để tạo ra nguồn cung nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Một nội dung đáng chú ý khác là câu chuyện nguồn vốn cho thị trường bất động sản. TS. Cấn Văn Lực cho biết, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam trong năm 2025 đạt khoảng 19%, trong đó khoảng 24% dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản.

Trong khi đó, các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu hay các quỹ đầu tư vẫn chưa phát huy đầy đủ vai trò. Điều này khiến thị trường vẫn phụ thuộc khá lớn vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng.

Do đó, thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn, bao gồm phát hành trái phiếu, huy động vốn từ các quỹ đầu tư, thu hút dòng vốn quốc tế hoặc phát triển các mô hình hợp tác đầu tư dài hạn.

Chia sẻ tại hội nghị, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, cần nhìn nhận một số vấn đề quan trọng để định hướng phát triển trong thời gian tới.

Trước hết, theo ông Chung, vai trò của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) ngày càng quan trọng trong quá trình phát triển của thị trường. Qua hơn hai thập kỷ đồng hành với Hiệp hội, ông cho rằng VNREA đang đảm nhiệm nhiều nhiệm vụ có ý nghĩa đối với sự phát triển của ngành.

Trong đó, Hiệp hội có 5 vai trò nổi bật: Tham gia cùng cơ quan quản lý nhà nước hoàn thiện chính sách pháp luật; cung cấp báo cáo và thông tin thị trường; tổ chức Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam nhằm tôn vinh các doanh nghiệp tiêu biểu; đóng vai trò dẫn dắt thị trường; và thúc đẩy hợp tác quốc tế.

Bên cạnh đó, nhìn từ góc độ thị trường, chuyên gia cho rằng sau nhiều giai đoạn thăng trầm, hiện mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD - Transit-Oriented Development) là hướng đi đáng tập trung khai thác.

“Chưa bao giờ chúng ta có điều kiện thuận lợi về phát triển hạ tầng và giải phóng mặt bằng như hiện nay. Đây là cơ hội để khai thác các không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản”, ông Chung lưu ý.

Đối với kịch bản thị trường năm 2026, PGS.TS. Trần Kim Chung cho rằng cần có sự điều chỉnh để thị trường phát triển ổn định hơn, tránh lặp lại trạng thái tăng trưởng quá nhanh như trong một số giai đoạn trước.

“Năm 2026 có thể chịu tác động từ nhiều yếu tố như xu hướng lãi suất tăng, các cảnh báo liên quan đến tín dụng bất động sản, biến động giá dầu hay các yếu tố liên quan đến thị trường ngoại hối. Vì vậy, kịch bản chủ đạo của thị trường trong năm nay nên là kịch bản trung tính, hướng tới sự ổn định, tránh những giai đoạn tăng trưởng “phấn khích”, PGS.TS. Trần Kim Chung chia sẻ. Đồng thời, lưu ý hai nhóm rủi ro cần được theo dõi trong thời gian tới, gồm biến động kinh tế quốc tế và tác động từ các chính sách trong nước.

Từ những phân tích trên, PGS.TS. Trần Kim Chung cho rằng trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc, các bên liên quan cần theo dõi sát diễn biến thực tiễn để kịp thời có những giải pháp phù hợp. Việc tăng cường sự phối hợp và đồng hành giữa cơ quan quản lý, Hiệp hội và cộng đồng doanh nghiệp là điểm quan trọng để bảo đảm sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường.

Đặc biệt, yêu cầu minh bạch hóa thị trường cần tiếp tục được đặt lên hàng đầu. Song song với đó, thị trường cũng cần hướng tới việc kiến tạo các dòng sản phẩm mới phù hợp với nhu cầu phát triển trong giai đoạn tới, đặc biệt là các mô hình gắn với hạ tầng, đô thị hóa và các xu hướng phát triển bền vững.

“Thị trường bất động sản vẫn đang duy trì xu hướng phát triển tích cực, tuy nhiên cần được theo dõi chặt chẽ và điều hành thận trọng để tránh những biến động”, PGS.TS. Trần Kim Chung nhận định./.