GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: NHIỀU NƯỚC ĐỔI 1HA ĐẤT NÔNG NGHIỆP LẤY 1.000M2 "ĐẤT VÀNG" ĐÔ THỊ, VÌ SAO VIỆT NAM CHƯA LÀM?

Bàn về bài toán thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và tái thiết đô thị tại Việt Nam, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cách tiếp cận hiện nay của Việt Nam vẫn chủ yếu xoay quanh bài toán: Người dân bị thu hồi đất nhận đền bù, sau đó đất được giao cho nhà đầu tư triển khai dự án.

“Chúng ta vẫn đang loay hoay giải quyết mối quan hệ tay đôi giữa người đang có đất và người cần đất để phát triển dự án”, ông nói.

Trong khi đó, nhiều nước đã chuyển sang mô hình tái điều chỉnh đất đai - cơ chế không còn nhìn câu chuyện dưới góc độ người mất đất và doanh nghiệp nhận đất, mà đặt trong tổng thể phát triển cộng đồng.

Theo mô hình này, người dân góp đất vào quá trình tái thiết đô thị; Nhà nước đứng ra quy hoạch, điều phối, phân bổ quỹ đất cho hạ tầng, dịch vụ công và phát triển thương mại. Phần giá trị gia tăng của đất sau quy hoạch tiếp tục quay trở lại cộng đồng.

“Đó không còn là bài toán giữa hai người nữa, mà là bài toán của cả cộng đồng”, GS. Võ nhấn mạnh.

Dẫn kinh nghiệm quốc tế, GS. Đặng Hùng Võ cho biết thủ đô Washington D.C của Mỹ được hình thành dựa trên cơ chế góp đất và tái điều chỉnh đất đai.

Theo đó, các chủ đất nông nghiệp góp đất để xây dựng thủ đô. Sau khi hoàn thiện hạ tầng và quy hoạch đô thị, họ được hoàn trả một phần đất đô thị có giá trị cao hơn rất nhiều.

“Có trường hợp góp 1ha đất nông nghiệp nhưng được nhận lại khoảng 1.000m² đất đô thị. Diện tích giảm nhưng giá trị tăng lên rất lớn”, ông nói.

Mô hình này sau đó được Đức phát triển, rồi lan sang Nhật Bản từ thời Minh Trị. Nhật tiếp tục hoàn thiện và phổ biến cơ chế này ra nhiều nước châu Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia.

Điểm chung là người dân không chỉ nhận tiền đền bù một lần rồi rời đi, mà vẫn giữ vai trò trong cấu trúc phát triển mới của đô thị.

“Người dân phải trở thành cổ đông từ chính mảnh đất của mình”

Theo GS. Đặng Hùng Võ, giá trị lớn nhất của đất không nằm ở khoản tiền đền bù ban đầu mà nằm ở giá trị gia tăng sau khi đô thị được hình thành.

Một khu vực từ đất nông nghiệp hoặc vùng hạ tầng yếu, sau khi có đường sá, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, kết nối giao thông… giá đất có thể tăng nhiều lần.

“Nếu người dân chỉ nhận tiền đền bù rồi rời đi thì toàn bộ phần giá trị tăng thêm đó sẽ thuộc về chủ đầu tư hoặc thị trường”, ông phân tích.

Do đó, mô hình góp đất, tái điều chỉnh đất đai sẽ giúp người dân giữ lại lợi ích lâu dài thông qua quỹ đất tái phân bổ hoặc quyền tham gia vào dự án.

“Người dân phải được gắn bó với dự án, được hưởng lợi từ sự phát triển chứ không chỉ nhận tiền rồi kết thúc”, ông nói.

Một điểm đáng chú ý khác được GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh là mô hình phát triển đô thị mới theo TOD. Theo ông, với các đô thị hiện đại như Hà Nội hay TP.HCM trong tương lai, giao thông sẽ dịch chuyển lên cao hoặc xuống ngầm; phát triển sẽ tập trung quanh các nút giao thông, ga metro, trung tâm trung chuyển.

“Không còn chuyện đường mở đến đâu, nhà mọc đến đó theo kiểu vết dầu loang nữa”, ông nói.

Điều này đồng nghĩa khái niệm “đất mặt đường” truyền thống sẽ dần thay đổi. Giá trị đô thị sẽ tập trung tại các “hub” giao thông - nơi tích hợp thương mại, dịch vụ, logistics và nhà ở.

GS. Võ cho rằng đây cũng là nơi Nhà nước cần tính toán cơ chế thu hồi giá trị đất đai tăng thêm để tái đầu tư cho hạ tầng.