MỘT SAI SÓT NHỎ TRONG THIẾT KẾ CÓ THỂ TẠO RA HẬU QUẢ LỚN NHƯ THẾ NÀO ?

Thiết kế không chỉ là bản vẽ, mà là nền tảng của toàn bộ dự án

Trong lĩnh vực xây dựng và phát triển bất động sản, thiết kế là bước khởi đầu quyết định đến chất lượng, tiến độ và hiệu quả đầu tư của cả dự án. Tuy nhiên, nhiều người vẫn cho rằng một vài sai lệch nhỏ trong bản vẽ hoặc quá trình thiết kế sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến kết quả cuối cùng.

Thực tế lại hoàn toàn khác. Chỉ một sai sót nhỏ trong thiết kế cũng có thể kéo theo hàng loạt hệ lụy nghiêm trọng, từ phát sinh chi phí, chậm tiến độ cho đến ảnh hưởng trực tiếp đến công năng sử dụng và giá trị khai thác của công trình.

Những sai sót thiết kế thường gặp trong dự án xây dựng

Sai sót thiết kế không nhất thiết phải là những lỗi lớn. Nhiều trường hợp bắt nguồn từ những chi tiết tưởng chừng rất đơn giản như:

• Bố trí công năng chưa hợp lý
• Tính toán diện tích sử dụng không tối ưu
• Thiếu sự đồng bộ giữa kiến trúc, kết cấu và hệ thống MEP
• Lựa chọn vật liệu không phù hợp với điều kiện thực tế
• Không dự báo đầy đủ nhu cầu vận hành trong tương lai
• Thiếu khảo sát hiện trạng hoặc dữ liệu đầu vào không chính xác

Những lỗi này có thể không được phát hiện ngay ở giai đoạn thiết kế nhưng sẽ bộc lộ rõ khi triển khai thi công hoặc đưa công trình vào sử dụng.

Chi phí phát sinh có thể tăng gấp nhiều lần so với chi phí thiết kế

Một trong những hậu quả dễ nhận thấy nhất của sai sót thiết kế là phát sinh chi phí đầu tư.

Khi công trình đã bước vào giai đoạn thi công, việc điều chỉnh thiết kế đồng nghĩa với việc phải thay đổi vật tư, nhân công, biện pháp thi công hoặc thậm chí phá dỡ các hạng mục đã hoàn thành.

Theo kinh nghiệm thực tế của nhiều dự án, chi phí khắc phục một lỗi thiết kế trong giai đoạn thi công có thể cao gấp nhiều lần so với việc xử lý ngay từ đầu trên bản vẽ. Không chỉ làm tăng tổng mức đầu tư, các khoản chi phí phát sinh còn ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và hiệu quả tài chính của chủ đầu tư.

Chậm tiến độ và ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh

Khi phát hiện lỗi thiết kế trong quá trình triển khai, dự án thường phải tạm dừng để rà soát, điều chỉnh và xin phê duyệt lại các hồ sơ liên quan.

Điều này kéo theo nhiều hệ quả:

• Kéo dài thời gian thi công
• Gia tăng chi phí quản lý dự án
• Ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng và khai thác
• Làm giảm niềm tin của khách hàng và đối tác

Đối với các dự án bất động sản thương mại, chỉ cần chậm tiến độ vài tháng cũng có thể khiến chủ đầu tư mất đi những cơ hội kinh doanh quan trọng.

Ảnh hưởng đến chất lượng và tuổi thọ công trình

Không phải mọi sai sót thiết kế đều có thể khắc phục hoàn toàn trong quá trình thi công.

Một số lỗi liên quan đến kết cấu, hệ thống kỹ thuật hoặc giải pháp vận hành có thể làm giảm chất lượng công trình trong suốt vòng đời sử dụng. Công trình có thể đối mặt với các vấn đề như:

• Xuống cấp nhanh hơn dự kiến
• Tăng chi phí bảo trì và vận hành
• Khó khăn trong khai thác công năng
• Giảm giá trị tài sản theo thời gian

Đây là những tổn thất lâu dài mà nhiều chủ đầu tư thường không nhìn thấy ngay ở giai đoạn đầu của dự án.

Sai sót thiết kế còn ảnh hưởng đến trải nghiệm người sử dụng

Một công trình đẹp chưa chắc đã là một công trình hiệu quả.

Nếu thiết kế không được nghiên cứu kỹ về hành vi người dùng, luồng giao thông, khả năng vận hành hoặc nhu cầu khai thác thực tế, công trình có thể gặp nhiều bất cập trong quá trình sử dụng.

Ví dụ:

• Không gian thiếu ánh sáng tự nhiên
• Bố trí giao thông bất hợp lý
• Thiếu khu vực tiện ích cần thiết
• Khó khăn trong quản lý và vận hành

Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm của cư dân, khách hàng hoặc người sử dụng cuối cùng, từ đó tác động đến giá trị thương mại của dự án.

Đối với các chủ đầu tư, giá trị của một bản thiết kế không chỉ nằm ở tính thẩm mỹ mà còn ở khả năng dự báo trước các rủi ro có thể xảy ra trong suốt vòng đời dự án. Một phương án thiết kế được nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ giúp công trình vận hành hiệu quả hơn, tối ưu chi phí hơn và tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn.

Đó cũng là lý do vì sao các dự án thành công luôn dành sự đầu tư nghiêm túc cho công tác tư vấn, thiết kế và thẩm tra ngay từ giai đoạn đầu. Bởi trong xây dựng, việc phát hiện một sai sót trước khi thi công luôn đơn giản và tiết kiệm hơn rất nhiều so với việc sửa chữa khi công trình đã hình thành.