Trong hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), việc chuyển giao dự án giữa các nhà đầu tư là giải pháp tối ưu để tái cấu trúc dòng vốn. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể đem ra giao dịch tự do. Nhiều doanh nghiệp đã phải "nếm trái đắng" khi rót vốn vào các thương vụ bị cơ quan nhà nước bác bỏ hồ sơ do vi phạm các quy định pháp lý. Để giúp doanh nghiệp phòng ngừa rủi ro, bài viết dưới đây sẽ chỉ rõ những dấu hiệu cho thấy một dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư theo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất và Luật Đầu tư hiện hành.
Quy hoạch phân khu là một nội dung quan trọng trong hệ thống quy hoạch đô thị, có vai trò cụ thể hóa định hướng phát tri...
Chi phí phát triển dự án bất động sản là tổng hợp các khoản chi phí mà chủ đầu tư cần bỏ ra để biến quỹ đất hoặc ý tưởng...
Quy trình pháp lý dự án bất động sản là tập hợp các thủ tục mà chủ đầu tư cần thực hiện để một dự án có đủ cơ sở pháp lý...
Quy trình phát triển dự án bất động sản là một quá trình gồm nhiều giai đoạn, từ nghiên cứu thị trường, tìm kiếm quỹ đất...
Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thường trải qua nhiều nhóm công việc liên quan đến đầu tư, đất đai,...
Quy hoạch 1/500 là cách gọi phổ biến của quy hoạch chi tiết được thể hiện trên bản vẽ với tỷ lệ 1/500. Đây là nội dung q...
Phát triển dự án bất động sản là quá trình biến một ý tưởng hoặc quỹ đất ban đầu thành một dự án hoàn chỉnh, từ nghiên c...
Một dự án bất động sản thành công không chỉ phụ thuộc vào vị trí đẹp hay nguồn vốn lớn mà còn được quyết định bởi quá tr...
Thị trường M&A và mua bán bất động sản liền thổ luôn diễn ra vô cùng sôi động. Tuy nhiên, đi kèm với dòng tiền lớn là nh...
Quy hoạch phân khu là một nội dung quan trọng trong hệ thống quy hoạch đô thị, có vai trò cụ thể hóa định hướng phát tri...
Chi phí phát triển dự án bất động sản là tổng hợp các khoản chi phí mà chủ đầu tư cần bỏ ra để biến quỹ đất hoặc ý tưởng...
Quy trình pháp lý dự án bất động sản là tập hợp các thủ tục mà chủ đầu tư cần thực hiện để một dự án có đủ cơ sở pháp lý...
Quy trình phát triển dự án bất động sản là một quá trình gồm nhiều giai đoạn, từ nghiên cứu thị trường, tìm kiếm quỹ đất...
Trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thường trải qua nhiều nhóm công việc liên quan đến đầu tư, đất đai,...
Quy hoạch 1/500 là cách gọi phổ biến của quy hoạch chi tiết được thể hiện trên bản vẽ với tỷ lệ 1/500. Đây là nội dung q...
Phát triển dự án bất động sản là quá trình biến một ý tưởng hoặc quỹ đất ban đầu thành một dự án hoàn chỉnh, từ nghiên c...
Một dự án bất động sản thành công không chỉ phụ thuộc vào vị trí đẹp hay nguồn vốn lớn mà còn được quyết định bởi quá tr...
Thị trường M&A và mua bán bất động sản liền thổ luôn diễn ra vô cùng sôi động. Tuy nhiên, đi kèm với dòng tiền lớn là nh...
Việc chuyển nhượng dự án bất động sản hoặc dự án đầu tư nói chung đòi hỏi sự phê duyệt nghiêm ngặt từ cơ quan quản lý. Khi một dự án xuất hiện các "vết gợn" về pháp lý, tài chính hoặc tiến độ, cơ quan thẩm quyền sẽ ngay lập tức từ chối thụ lý thủ tục chuyển nhượng dự án. Việc nhận biết sớm các dấu hiệu này giúp nhà đầu tư (đặc biệt là bên mua) tránh được tình trạng chôn vốn hoặc tranh chấp kéo dài.
>> Xem thêm: Chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?
Nếu dự án bạn đang quan tâm xuất hiện một trong các dấu hiệu dưới đây, điều đó đồng nghĩa với việc dự án đó không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư:
Đây là lỗi phổ biến nhất khiến hồ sơ bị trả về. Theo pháp luật hiện hành, chủ đầu tư cũ bắt buộc phải hoàn thành toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí liên quan.
Dấu hiệu nhận biết: Chủ đầu tư không cung cấp được thông báo hoàn thành nghĩa vụ thuế hoặc biên lai nộp thuế đất của dự án.
Một trong những điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản cốt lõi là quyền sử dụng đất phải "sạch".
Dấu hiệu nhận biết: Dự án đang là tài sản đảm bảo tại ngân hàng nhưng chưa có văn bản đồng ý giải chấp/cho phép chuyển nhượng từ phía ngân hàng; hoặc đất dự án đang nằm trong diện khiếu nại, kê biên thi hành án.
Nhiều chủ đầu tư muốn bán "lúa non" khi dự án mới chỉ nằm trên giấy hoặc mới đền bù được một phần nhỏ diện tích.
Dấu hiệu nhận biết: Phần diện tích dự án dự định chuyển nhượng chưa hoàn thành xong việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc chưa có quyết định giao đất/cho thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền.
Nếu dự án "đắp chiếu" quá lâu và đã bị cơ quan quản lý sờ gáy, việc chuyển nhượng sẽ bị phong tỏa.
Dấu hiệu nhận biết: Dự án đã có quyết định chấm dứt hoạt động, quyết định thu hồi đất hoặc đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra của các cơ quan chức năng.
Lỗi không chỉ đến từ dự án hay bên bán, mà việc không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư còn xuất phát từ chính bên mua.
Dấu hiệu nhận biết: Doanh nghiệp mua không có chức năng kinh doanh bất động sản, hoặc vốn chủ sở hữu không chứng minh được mức tối thiểu (20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20ha, 15% đối với dự án từ 20ha trở lên).
Trước khi thực hiện quy trình chuyển nhượng dự án, hãy kiểm tra dự án qua bảng checklist nhanh dưới đây:
| Yếu tố kiểm tra | Trạng thái ĐỦ điều kiện | Dấu hiệu KHÔNG ĐỦ điều kiện |
| Pháp lý quy hoạch | Đã có quy hoạch 1/500 | Chưa có quy hoạch 1/500 hoặc đang điều chỉnh |
| Nghĩa vụ Thuế | Đã nộp 100% tiền sử dụng đất | Còn nợ thuế, chậm nộp tiền phạt |
| Trạng thái Đất | Đất sạch, không tranh chấp | Đang bị kiện tụng, đang thế chấp ngân hàng |
| Tiến độ | Đúng tiến độ được phê duyệt | Bị đình chỉ hoạt động, có văn bản nhắc nhở |
>> Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản
Để không bước vào một thương vụ không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư, các doanh nghiệp cần thực hiện các bước kiểm soát sau:
Thực hiện thẩm định pháp lý (Legal Due Diligence): Thuê các đơn vị luật chuyên nghiệp để rà soát toàn bộ hồ sơ từ quyết định chủ trương đầu tư đến các biên lai thuế.
Yêu cầu văn bản chấp thuận từ bên thứ ba: Nếu dự án có thế chấp, bắt buộc phải có văn bản đồng ý bằng văn bản của ngân hàng nhận thế chấp trước khi ký hợp đồng đặt cọc.
Cập nhật Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất: Các quy định về siết chặt năng lực tài chính và tiến độ dự án liên tục được cập nhật, doanh nghiệp cần nắm rõ để đối chiếu.
Nhận biết sớm các dấu hiệu không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư là "tấm lá chắn" bảo vệ dòng vốn của doanh nghiệp khỏi những dự án ma hoặc dự án chết lâm sàng. Đừng để sự vội vàng trong các thương vụ M&A làm ảnh hưởng đến sự sống còn của doanh nghiệp bạn.