Kinh tế vĩ mô tạo nền tảng dẫn dắt thị trường
Theo Bộ Tài chính, nền kinh tế Việt Nam trong quý III/2025 tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực nhờ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố vĩ mô. GDP quý III tăng 8,23% - mức cao nhất trong cùng kỳ kể từ năm 2011 (ngoại trừ năm 2022, giai đoạn phục hồi sau COVID-19). Tính chung 3 quý đầu năm, GDP tăng 7,84% so với cùng kỳ, tiến sát mục tiêu tăng trưởng 8% cho cả năm. Đáng chú ý, chi tiêu công đạt 440.000 tỷ đồng, tăng 37%, trở thành động lực then chốt thúc đẩy tăng trưởng.
Ngoài hạ tầng, dòng vốn FDI tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, trong đó BĐS vẫn là một trong ba ngành thu hút hàng đầu. Chỉ số quản lý mua hàng (PMI) phục hồi, sản xuất khởi sắc sau các biến động thuế quan, cùng với tiêu dùng nội địa tăng trưởng ổn định đã góp phần củng cố nền tảng cho BĐS.
Còn theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn (Nền tảng công nghệ BĐS số 1 Việt Nam), thị trường BĐS quý III/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau thời điểm quý II với nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với BĐS bán nhanh chóng phục hồi, trong đó căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt, còn nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng lượng quan tâm từ 11-22% so với đầu năm. Phân khúc cho thuê BĐS sụt giảm trong tháng Ngâu, nhất là phân khúc phòng trọ và nhà trọ, với mức độ quan tâm tháng 9/2025 ghi nhận giảm từ 8-24% tùy loại hình so với tháng trước.
Mặc dù vậy, khảo sát môi giới quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, sức hấp thụ nguồn cung mới trên thị trường vẫn ở mức tích cực, khi gần 90% khảo sát nhà đầu tư đánh giá từ trung bình đến tốt, trong đó 4% cho rằng “rất tốt” và 25% ở mức “tốt”, chỉ có 12% nhận định sức hấp thụ chưa khả quan.
Về triển vọng thị trường trong quý IV/2025, có 60% môi giới tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong đó 17% kỳ vọng tăng trưởng mạnh. Khoảng một phần ba cho rằng thị trường sẽ duy trì ổn định và chỉ 6% bày tỏ lo ngại về khả năng suy giảm. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá cao nhất về tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới với 36% lựa chọn, tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, BĐS nghỉ dưỡng hay biệt thự chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.
Xu hướng dịch chuyển quan tâm ra thị trường vùng ven
Dữ liệu thị trường quý III/2025 từ Batdongsan.com.vn phác họa bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu BĐS đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven, nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Cụ thể, mức độ quan tâm BĐS của nhà đầu tư tại hai đô thị trung tâm Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong quý III đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP Hồ Chí Minh gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới (-1%).
Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt. Bức tranh BĐS miền Bắc quý III cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội, trong đó, các đia phương như Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình, Bắc Ninh trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực.
Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, thị trường BĐS Hòa Bình dẫn đầu với +65%, tiếp đến là Bắc Giang (+61%), Hải Phòng (+50%) và Bắc Ninh (+48%). Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì đà tăng 26-42%. Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.
Trong khi miền Bắc chứng kiến sự vươn lên của các tỉnh vệ tinh Hà Nội, tại miền Nam, thị trường BĐS tập trung sôi động tại các thị trường vệ tinh như Bình Dương cũ chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm, các địa phương khác như Đồng Nai (38%), Bà Rịa - Vũng Tàu (34%), Long An (28%)... Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP Hồ Chí Minh, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng, những yếu tố đáp ứng tốt nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.
Còn thị trường miền Trung duy trì nhịp tăng ổn định với mức độ quan tâm tăng 13% so với cùng kỳ 2024. Đà Nẵng và Khánh Hòa tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu”, chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Các tỉnh Lâm Đồng (18%), Quảng Nam (14%), Thanh Hóa (10%) cũng có dấu hiệu khởi sắc. Về giá bán các phân khúc BĐS, Khánh Hòa dẫn đầu với mức tăng 34%, Quảng Nam tiếp tục gây bất ngờ với +44%, còn Đà Nẵng tăng 25%...
Thực tế trên được các chuyên gia BĐS đánh giá, thị trường đang thể hiện khả năng phục hồi và thích ứng mạnh mẽ trước những biến động vĩ mô, với điểm sáng nổi bật ở các đô thị trọng điểm. Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng tiếp tục khẳng định sức hút vượt trội, ghi nhận mức tăng trưởng giá ấn tượng trong chu kỳ 2021-2025.
Trong đó, chung cư, đất nền vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường BĐS các địa phương. Nhất là tại TP Hồ Chí Minh, loại hình chung cư ghi nhận sự chuyển động tích cực, với mức giá bình quân 72 triệu đồng/m2, tăng 35% so với đầu năm 2023; phân khúc đất nền trung bình tăng khoảng 6%, đạt 69 triệu đồng/m2...
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thị trường BĐS phía Nam sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực. Riêng tại thị trường Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng lên, nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Nguồn: Tổng hợp