NHỮNG HIỂU LẦM PHỔ BIẾN VỀ CÔNG TÁC VẬN HÀNH KHAI THÁC

Vận hành khai thác – "mắt xích" thường bị đánh giá thấp

Trong lĩnh vực bất động sản, nhiều người cho rằng giá trị của một dự án được quyết định chủ yếu bởi vị trí, thiết kế hay chất lượng xây dựng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác vận hành khai thác mới là yếu tố duy trì giá trị tài sản, tối ưu hiệu quả sử dụng và tạo ra dòng doanh thu bền vững trong dài hạn.

Dù đóng vai trò quan trọng, vận hành khai thác vẫn là lĩnh vực tồn tại nhiều hiểu lầm. Những quan niệm chưa chính xác này có thể khiến chủ đầu tư, doanh nghiệp hoặc đơn vị sở hữu tài sản bỏ lỡ cơ hội nâng cao hiệu quả hoạt động và gia tăng giá trị dự án.

Hiểu lầm 1: Vận hành khai thác chỉ là quản lý tòa nhà

Đây là một trong những quan niệm phổ biến nhất.

Nhiều người cho rằng vận hành khai thác chỉ bao gồm các công việc như bảo vệ, vệ sinh, bảo trì kỹ thuật hoặc chăm sóc cảnh quan. Trên thực tế, đây chỉ là một phần trong bức tranh tổng thể.

Công tác vận hành khai thác hiện đại còn bao gồm:

• Quản lý tài sản và tối ưu hiệu suất sử dụng
• Kiểm soát chi phí vận hành
• Quản trị rủi ro
• Nâng cao trải nghiệm khách hàng
• Xây dựng chiến lược gia tăng giá trị tài sản
• Quản lý doanh thu và công suất khai thác

Nói cách khác, vận hành khai thác không chỉ là duy trì hoạt động mà còn là quá trình tối ưu hóa giá trị của dự án.

Hiểu lầm 2: Chỉ cần quan tâm vận hành sau khi công trình hoàn thành

Nhiều dự án chỉ bắt đầu nghĩ đến vận hành khi công trình đã xây dựng xong. Điều này thường dẫn đến hàng loạt vấn đề phát sinh như:

• Công năng sử dụng chưa tối ưu
• Chi phí vận hành cao
• Khó bảo trì và sửa chữa
• Trải nghiệm người dùng chưa tốt

Thực tế, tư duy vận hành cần được tích hợp ngay từ giai đoạn quy hoạch, thiết kế và phát triển dự án. Những quyết định được đưa ra ở giai đoạn đầu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác trong nhiều năm sau đó.

Hiểu lầm 3: Cắt giảm chi phí vận hành luôn là giải pháp tốt

Nhiều doanh nghiệp xem vận hành là một khoản chi phí cần được cắt giảm tối đa. Tuy nhiên, việc giảm chi phí một cách thiếu kiểm soát có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng.

Ví dụ:

• Hệ thống kỹ thuật xuống cấp nhanh hơn
• Chất lượng dịch vụ suy giảm
• Mức độ hài lòng của khách hàng giảm
• Giá trị tài sản bị ảnh hưởng

Thay vì chỉ tập trung vào việc tiết kiệm chi phí, các đơn vị quản lý chuyên nghiệp thường hướng đến mục tiêu tối ưu chi phí và nâng cao hiệu quả vận hành.

Hiểu lầm 4: Công nghệ có thể thay thế hoàn toàn con người

Sự phát triển của công nghệ, trí tuệ nhân tạo và các hệ thống quản lý thông minh đang làm thay đổi ngành vận hành khai thác. Tuy nhiên, công nghệ chỉ là công cụ hỗ trợ.

Những yếu tố như:

• Kinh nghiệm quản lý
• Khả năng xử lý tình huống
• Dịch vụ khách hàng
• Đưa ra quyết định chiến lược

vẫn phụ thuộc rất lớn vào đội ngũ vận hành.

Một mô hình vận hành hiệu quả là sự kết hợp giữa công nghệ hiện đại và năng lực quản trị của con người.

Hiểu lầm 5: Vận hành khai thác không tạo ra doanh thu

Nhiều người xem vận hành khai thác là bộ phận tiêu tốn ngân sách thay vì tạo ra giá trị kinh tế.

Thực tế, một chiến lược vận hành hiệu quả có thể:

• Tăng tỷ lệ lấp đầy
• Gia tăng thời gian lưu trú của khách hàng
• Nâng cao giá trị cho thuê
• Giảm tỷ lệ khách hàng rời bỏ
• Kéo dài tuổi thọ tài sản

Đây đều là những yếu tố tác động trực tiếp đến doanh thu và lợi nhuận của dự án.

Hiểu lầm 6: Mọi loại hình bất động sản đều có thể áp dụng cùng một mô hình vận hành

Mỗi loại hình bất động sản đều có những đặc điểm riêng về khách hàng, công năng sử dụng và mục tiêu khai thác.

Một khu đô thị, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng hay khu công nghiệp sẽ cần những chiến lược vận hành hoàn toàn khác nhau.

Việc áp dụng một mô hình quản lý giống nhau cho mọi dự án có thể làm giảm hiệu quả khai thác và gây lãng phí nguồn lực.

Xu hướng mới của vận hành khai thác hiện đại

Ngày nay, vận hành khai thác không còn là công việc mang tính hành chính đơn thuần mà đã trở thành một hoạt động quản trị chiến lược.

Các doanh nghiệp đang hướng đến:

• Quản lý tài sản dựa trên dữ liệu
• Tối ưu hóa trải nghiệm khách hàng
• Ứng dụng công nghệ thông minh
• Quản trị năng lượng hiệu quả
• Phát triển vận hành bền vững theo tiêu chuẩn ESG

Đây là những xu hướng giúp gia tăng giá trị tài sản và nâng cao năng lực cạnh tranh trong dài hạn.

Những hiểu lầm về công tác vận hành khai thác có thể khiến doanh nghiệp bỏ lỡ nhiều cơ hội nâng cao hiệu quả kinh doanh và tối ưu giá trị tài sản. Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, vận hành khai thác không chỉ là hoạt động duy trì công trình mà đã trở thành một yếu tố chiến lược quyết định khả năng khai thác, hiệu quả đầu tư và sự phát triển bền vững của dự án.

Nhìn nhận đúng vai trò của vận hành khai thác ngay từ đầu sẽ giúp chủ đầu tư và doanh nghiệp tạo dựng lợi thế cạnh tranh, tối đa hóa hiệu quả sử dụng tài sản và đảm bảo giá trị lâu dài cho dự án.